COVID-19: O fechamento do comércio e os impactos nos contratos de locação empresarial

Como tratado aqui nos informativos do Briganti Advogados, em prosseguimento às medidas que estão sendo adotadas pelas autoridades governamentais, em razão da contaminação pelo COVID-19 (novo Coronavírus), o Governo de São Paulo decretou quarentena em todo o Estado, ou seja, em todos os seus 645 municípios, com base no Decreto Estadual nº 64.881, de 22 de março de 2020.

Com as restrições impostas, haverá uma queda significativa no faturamento do comércio, o que levará não só a queda na arrecadação de impostos, estimada pelo Prefeito da Capital Paulista, Bruno Covas, em cerca de R$1,5 bilhão (considerando receitas de ISS, ITBI e outros impostos), conforme posicionou-se na coletiva de imprensa de 18 de março de 2020, mas também a rescisão de muitas contratos de locação comercial, ou ao atraso no pagamento de alugueis ao longo do ano, como reflexos da crise econômica que surge da situação de emergência sanitária causada pelo COVID-19.

O atraso no pagamento dos alugueis pode ocorrer por alguns meses, ou o comerciante pode ser forçado não necessariamente a fechar seu estabelecimento, mas a se mudar para um local menor, ou uma região com menor custo, o que levará a renegociação e rescisão antecipada de muitas contratos de locação comercial nos próximos meses.

Nessa situação de estado de emergência, como a ocasionada pela Covid-19, é possível a alegação, pelos comerciantes locatários, da chamada “força maior”, ou seja, uma situação de fato imprevisível, ou difícil de prever em sua ocorrência e efeitos, que gera consequências inevitáveis e que estão fora do alcance das partes em resolvê-las, por exemplo, caso um locatário queira rescindir a locação.

Há muitas decisões proferidas pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo no sentido de que a força maior afasta a culpa do locatário pela rescisão ou pelo descumprimento do contrato, o que afasta a responsabilização do locatário nas penalidades contratuais, como, por exemplo, o pagamento de multas.

É claro que os casos serão analisados individualmente, mas essa é uma tese de negociação que pode ser utilizada pelas partes envolvidas em contratos de locação comercial, seja para afastar a multa e demais penalidades por eventual pagamento dos alugueis em atraso, seja pela necessidade de mudança do local, ocasionando rescisão antecipada do contrato de locação.

A questão se estende tanto ao próprio pagamento dos aluguéis ou mesmo do pagamento dos condomínios comerciais (escritórios, consultórios) em caso de prolongamento de diversos meses de isolamento social, paralisações no comércio, etc.

Especialmente no tocante ao pagamento das taxas condominiais, o Código Civil em seu artigo 1.336 determina a obrigação dos condôminos contribuírem para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, assim, há que se levar em conta se os condomínios de prédios comerciais terão um diminuição drástica dos custos, vez que o isolamento social diminuirá a quantidade de pessoas transitando, consumo de energia, saneamento básico, número de pessoas na portaria, dentre outro. Assim, esse repasse os condôminos devem pleitear a redução das taxas condominiais, ou, no mínimo requerer a apuração de contas para entender os gastos e cálculos realizados.

Estimula-se, em momento de crise, que todas as partes envolvidas, antes de rescindir os contratos, verificar a apuração de contas condominiais, entre outras medidas que tenham reflexos judiciais, a buscarem orientação jurídica e a prestigiar a negociação que gere mínimos prejuízos para todos que serão, inevitavelmente, atingidos pelos efeitos econômicos da pandemia do COVID-19 (novo Coronavírus).

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